A Hidden Node in the Build-and-Sell System: Estate Agents

Abstract

Discussing how the way different actors in the property market are informed by different perspectives and agendas, stemming from different practices and how this, in turn, leads to differentways of acting is an important issue. It is such a diversity in ways that triggered this research.The author's experience in the design and construction process of an apartment block in Bağlıca, Ankara, built with the build-and-sell system, disclosed the impact of estate agents' expertise in reading the market on architectural design and construction processes.This paper explored how estate agents foresee their role in this system by talking with the agentsabout their work. By considering the build-and-sell system as practice, the paper shared thefindings of the content analysis of eight semi-structured interviews with executives involved inthe build-and-sell system and mostly working in Bağlıca, Ankara, as estate agents, architects,and builders-and-sellers and two interviews with architects working in the municipality. Thefindings show that estate agents are a node, a bridge among builders, landowners, and architects in certain areas while considering themselves as design-decision supporters/consultantsfor many builders. The paper discusses how estate agents' knowledge, skills, and meaningsinteract with the constitutive elements of build-and-sell practices.

Emlak sektöründeki farklı aktörlerin, farklı pratiklerden kaynaklı farklı görme biçimleriyle nasıl bilgilendirildiği ve bunun nasıl farklı davranış biçimlerine yol açtığı tartışılması gereken bir konudur. Bu araştırmayı tetikleyen bu bilgilendirilme biçimlerindeki çeşitlilik olmuştur. Yazarın, Ankara Bağlıca'da bulunan çok katlı bir apartmanın tasarım ve yapım sürecinde edindiği deneyim, emlakçıların piyasayı okumadaki uzmanlıklarının mimari tasarım ve inşaat süreçleri üzerindeki etkilerini göstermiştir. Ancak, Türkiye konut sektörü üzerine günümüze kadar yapılan araştırmalarda, belki de farkında olunmadan, emlakçıların özellikle yap-sat konut üretimi ağındaki rolü tartışılmamıştır. Bu yazı, emlakçıların yap-sat modeline dayalı olarak çalışan konut sektöründe rollerini, kendilerinin nasıl gördüklerini ve tanımladıklarını yine emlakçıların kendileriyle konuşarak ortaya çıkarmayı amaçlamıştır. Yap-sat sistemini pratik olarak kabul eden bu yazı, Ankara, Bağlıca bölgesinde yap-sat faaliyetlerinde emlakçı, mimar ve müteahhit olarak görev alan sekiz kişiyle ve belediyenin ilgili biriminde görev alan iki mimarla yapılan yarı yapılandırılmış görüşmelerin nitel analizinin sonuçlarını paylaşmıştır. Bulgular, emlakçıların müteahhitler, arsa sahipleri ve mimarlar arasında bir köprü olduğunu ve kendilerini birçok küçük ölçekli müteahhit için tasarım kararı destekçisi/danışmanı olarak gördüklerini göstermiştir. Yazı emlakçıların yap-sat ağına taşıdıkları bilgi, beceri ve anlamların müteahhitlerin, mimarların ve toprak sahiplerinin pratiklerini nasıl etkilediğini tartışmıştır.